Что происходит с домом при разводе?

Раздел нажитого при разводе — это то, с чем сталкиваются многие пары. Обычно штат делит имущество супругов на основании законов о совместной собственности или о справедливом распределении. Если имущество является общей/совместной собственностью, оно делится поровну. В штатах со справедливым распределением собственность делится справедливо, но не обязательно поровну.

Техас — один из девяти американских штатов (среди других — Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Вашингтон и Висконсин) с юрисдикцией совместной собственности супругов (community property). Это означает, что любое имущество, приобретенное парой во время брака (за некоторыми исключениями), в равной степени принадлежит обоим супругам. И если пара разводится, то каждый из супругов имеет право как на половину совместного имущества, так и долгов.
Что касается дома или любой недвижимости, приобретенной во время брака, то она также считается совместной собственностью и подлежит разделу в Техасе. Если вы хотите сохранить за собой дом, то вам понадобится документация в качестве доказательной базы, что дом принадлежит исключительно вам. В идеале в этих документах будут указаны средства, которые вы использовали для приобретения недвижимости, и будет показано, что покупка произошла либо до брака, либо во время брака с использованием отдельных средств. Если такие доказательства собрать сложно или невозможно, то для того, чтобы сохранить за собой дом — рекомендуемым решением будет заключение сделки с супругом, например, компенсировать его / ее долю в стоимости дома деньгами или другими активами.

Если судье потребуется вмешаться и разделить совместное имущество, включая недвижимость, то будут учтены следующие факторы: доход каждого из супругов, способности, возможности и потребности каждого из супругов, степень вины в прекращении брака, выгоды невиновного супруга, если бы брак не распался, физические условия, возрастные различия, образование, характер собственности, порядок опеки над детьми.

Судья может присудить дом одному из супругов (часто это родитель-опекун ребенка или детей), в таком случае другое имущество будет отдано второму супругу, чтобы компенсировать потерю. Судья также может принять решение о том, кто получит дом при разводе в Техасе, а затем дать распоряжение этому супругу выкупить долю другого супруга, используя залоговое право на дом для обеспечения выкупа. Иногда ни один из этих вариантов не является жизнеспособным, поэтому сохранение дома просто невозможно. В такой ситуации судья может обязать вас продать дом и разделить доходы поровну.

Если недвижимость находится в ипотеке, то муж или жена могут продать дом, рефинансировать его на имя одного из супругов или согласиться, что оба останутся на ипотеке, при этом один из них будет нести за нее ответственность. Однако, если в ипотеке указаны два имени, то оба супруга несут ответственность за долг. В случае передачи дома одному из них согласно решению судьи, это не погашает ипотеку и не удаляет имя другого человека из ипотеки. Долг отличается от актива и две стороны несут ответственность за ипотечные выплаты до тех пор, пока недвижимость не будет выплачена или рефинансирована. Прежде, чем принимать решение — оставлять себе дом или нет, стоит оценить свой ежемесячный бюджет и понять, сможете ли вы позволить себе ипотеку. Кроме того, супруг, остающийся в доме, будет также нести ответственность за такие дополнительные расходы, как обслуживание недвижимости, оплата налогов на имущество и другие.

Разводящиеся пары с совместной ипотекой могут удалить одно из своих имен из ипотеки, оставив другое в качестве единственного оставшегося заемщика. Существует два способа, как это сделать: рефинансирование или принятие первоначальной ипотеки. Однако многие кредиты на недвижимость, выданные после 2008 года, не допускают простого удаления имени вашего созаемщика из существующей ипотеки. Таким образом, рефинансирование дома на имя одного человека — наиболее вероятный способ оставить за собой недвижимость. Рефинансирование выгодно, если процентные ставки снизились с тех пор, как вы закрыли сделку на дом. К счастью, вам не обязательно делать рефинансирование сразу после развода, а разводящиеся пары иногда заключают соглашения, которые вообще не требуют рефинансирования. Для рефинансирования супруг, сохраняющий за собой дом, должен будет иметь право на получение нового кредита на основе таких факторов, как его собственный доход и кредитный рейтинг.

В случае продажи дома при разводе нужно помнить, что вам придется заплатить определенные федеральные налоги и налоги штата. Если вы состоите в браке и подаете совместную налоговую декларацию, то можете продать свое основное место жительства, освобожденное от налога на прирост капитала, на первые 500 долларов США. Напротив, если вы разведетесь и подадите декларацию как одинокий человек, только первые 250 тысяч долларов освобождаются от налога на прирост капитала.

Если вы и ваш бывший супруг(а) решили совместно поддерживать ипотеку, будь то в качестве выгодной инвестиции или использования дома как сдаваемой в аренду недвижимости, вы оба несете ответственность за платежи. Таким образом, если кто-то из вас двоих пропустит несколько выплат, даже если вы вовремя заплатите свою часть, пострадают оба ваших кредитных рейтинга. Аналогичным образом, невыплата ипотечного кредита может привести к дефолту и, в конечном итоге, к потере права выкупа.

Вовремя составленный брачный или послебрачный договор (заключенный в браке, но до наступления развода) и подписанный добровольно супругами в случае развода поможет разделить имущество более справедливо. Самым важным фактором, влияющим на стоимость развода, является то, сможет ли пара договориться об условиях развода. Чем более спорным становится вопрос, тем дороже обойдется развод. Средняя стоимость развода в США составляет около 7 тысяч долларов. Однако более сложные и оспариваемые разводы, связанные с разногласиями по разделу имущества, опекой над детьми, могут стать значительно более дорогостоящими, и, зачастую, их стоимость превышает 100 тысяч долларов.

Читатель, эта публикация не является легальным советом. Если вам нужна юридическая консультация о том, что делать с вашей недвижимостью во время развода — обратитесь к семейному юристу. Моя задача как риэлтора — помочь вам выгодно и с наименьшими прблемами продать существующую недвижимость или купить новую, сделав ваш развод наименее болезненным. Звоните: (682) 888-2989.

Текст Ирины Хайтауэр, риэлтора Engel & Völkers Dallas Fort Worth
Фото из открытых источников