Как наверняка купить дом на раскаленном рынке недвижимости Северного Техаса?

#INorcrossDT

От редакции: Покупка недвижимости — сам по себе процесс сложный и эмоциональный, не говоря уже о таком напряженном рынке жилья, каким сейчас является северотехасский рынок. В этой связи риэлтор Ирина Норкросс дает несколько важных советов, которые помогут покупателям приблизиться к заветной сделке:

— Несмотря на все слухи и ожидания рынок недвижимости Северного Техаса продолжает оставаться стабильно-горячим. За последний месяц мы наблюдаем, что все больше и больше домов поступает на рынок, спрос немного уменьшился из-за паники,повышенных платежей и невозможностьи получить кредит в связи с возросшими процентными ставками.

Как эта ситуация отражается на примере дома в ценовой категории до $450 тысяч (если, конечно, дом оценен адекватно,а не переоценен)? Мы, риэлторы, видим как поступает, в среднем 20-25 предложений на дом (для сравнения в прошлом году их было за 40), а средняя переплата — 12-15%.

Как эта ситуация отражается на примере дома в ценовой категории $650 тысяч (если, конечно, дом оценен адекватно,а не переоценен)? Поступает 5-6 предложений, а средняя переплата — 8%.

Как эта ситуация отражается на примере дома в ценовой категории $800 тысяч (если, конечно, дом оценен адекватно,а не переоценен)? Поступает 5-6 предложений, а средняя переплата составляет 5-8%.

При постоянном высоком спросе и небольшом запасе домов на рынке недвижимости Северного Техаса от покупателя требуется предпринять немало усилий и даже пойти на некоторые жертвы, чтобы выиграть дом, — поясняет Ирина Норкросс. — Чтобы конкурировать c другими предложениями, покупатель должен свое предложение сделать очень привлекательным. Жесткая среда рынка недвижимости и высокие цены иногда шокируют переезжающих в наш штат и желающих купить дом. Порой, люди думают, что все еще возможно за 300 тысяч купить в Далласе замок, но эти времена уже прошли.

Запастись терпением

Сегодня, чтобы купить дом нужно запастись терпением. Из-за такой высокой активности на рынке недвижимости Далласа — Форт-Уэрта покупатели должны быть готовы, что их предложения будут отклонены и, возможно, даже не один раз. В такой ситуации важно оставаться хладнокровными и быстро реагировать, если появляется другая хорошая возможность.

Найти вашего риэлтора

Процесс покупки недвижимости при всех сложностях переговоров и оформления документов на таком горячем рынке недвижимости, как в Северном Техасе, требует работы с опытным риэлтором. Я бы не советовала покупать дом без агента по недвижимости. На каждом этапе покупки с вами рядом должен быть профессионал, который поможет понять нюансы и не потерять время и деньги. Найдите вашего риэлтора с репутацией профессионала, который не только вам подходит по характеру, но и знает, как работать с другим агентами, например, риэлтором продавца. Если, скажем, у продавца есть множество привлекательных предложений, а агент продавца с симпатией отзывается о вашем агенте, то существует шанс, что ваше предложение примут. И, наоборот, если ваш риэлтор в прошлом работал с агентом продавца, и у того остались не самые лучшие воспоминания о процессе, скорее всего, вы не выиграете этот дом. Также агент, который плохо представляет и не может объяснить, почему ваше предложение является лучшим, в том числе, рассказать о вас, как о достойных людях, скорее всего не выиграет контракт. Особенно, если условия многих других предложений, по существу, аналогичны вашему. Хороший агент сделает все возможное и невозможное, чтобы ваше предложение выделить на фоне всех остальных.

Знать, чего вы хотите

Покупка дома — одна из крупнейших инвестиций в жизни каждого конкретного человека. Именно поэтому важно быть твердым и последовательным в своих решениях, касается ли это интересующих вас районов, переговоров, условий или чего-то еще. Покупатели должны быть осторожны, не позволяя постороннему мнению влиять на их решение о покупке и доверять своему риэлтору.

Упредить обстоятельства непреодолимой силы

Чтобы быть конкурентоспособными среди других покупателей, я рекомендую своим клиентам иметь в наличии определенную сумму денег, чтобы компенсировать разницу между продажной ценой и низкой оценочной стоимостью. В качестве бонуса продавцу можно предоставить подтверждение о наличии средств, чтобы показать, что у вас достаточно денег для компенсации разницы при заниженной оценке. Это может увеличить шансы на то, что ваше предложение будет принято. Также покупателю важно получить предварительное одобрение на кредит от специалиста по ипотеке, и этот документ должен быть предоставлен с вашим предложением на дом.

Отказаться от инспекции дома

Инспекция является частью стандартной процедуры покупки дома. Это лучшая возможность защититься от потенциальных «скрытых» дефектов, ремонт которых может оказаться дорогостоящим. Зная реальное состояние дома, вы можете договориться с продавцом о ремонте или снижении цены перед закрытием или полностью отменить сделку. Для перегретых рынков, где спрос превышает предложение, как в DFW, отказ от инспекции становится обычной практикой. Однако я крайне не советую этого делать, в качестве альтернативы вы можете просто увеличить размер “option money” и уменьшить количество дней отведенных для инспекции объекта. На самом деле, вариантов несколько. И ваш риэлтор поможет выбрать лучший исходя из ваших обстоятельств.

Предложить самую высокую цену, которую вы можете себе позволить

Цена — это, безусловно, первое, на что обращает внимание любой продавец в предложении. На конкурентном рынке продавцы, вероятно, ожидают увидеть предложения даже выше той цены, которую они поставили. Также существует шанс, что продавец занизил цену искусственно, чтобы вызвать покупательский интерес.

Профессиональный риэлтор поможет понять, сколько на самом деле было продано сопоставимых домов в этом районе за последние недели и месяцы, чтобы дать представление о том, какая сумма является реалистичной для этого дома. Однако только вы, читатель, можете решить, как далеко вы готовы идти и, сколько в состоянии заплатить. Многие покупатели-новички изначально предлагают недостаточно, боясь переплатить лишнего. И уже после нескольких проигрышей они готовы давать больше денег за недвижимость. Вопрос лишь в том, что дом, который вам понравился, просто уйдет к другому более щедрому покупателю. При этом имейте ввиду, что если вы берете кредит на дом, заоблачное предложение может превысить сумму, в которую оценивается дом. И это в состоянии привести к тому, что кредитор откажет в выдаче кредита, а это усложнит закрытие. Важно помнить — все, что предлагается сверху от цены за недвижимость, вы должны быть готовы заплатить из своих, а не из кредитных денег.

Отправлять ли продавцу личное письмо?

Продажа дома является не только финансовым решением, но и личным, поэтому многие покупатели просят риэлтора отправить продавцу личное письмо, а иногда и с фотографиями.

В этом письме покупатель описывает множество причин, по которым продавец должен выбрать именно его предложение. И хотя личное письмо может показаться безобидным, подобные письма на самом деле достаточно рискованное предприятие, поскольку часто они могут содержать личную информацию и раскрывают такие характеристики покупателя, как раса, вероисповедание или семейное положение, которые могут быть использованы сознательно или бессознательно в качестве незаконного основания для решения продавца принять или отклонить предложение.

Давайте представим, что потенциальный покупатель описывает продавцу ситуацию, как его дети в Рождественское утро спускаются по красивой лестнице дома. Подобное заявление раскрывает не только семейный статус потенциального покупателя, но и его вероисповедание. И то, и другое являются защищенной информацией в соответствии с законом о справедливом жилищном обеспечении. Использование подобной информации (в отличие от цены и условий) в качестве основания для принятия или отклонения предложения нарушит Закон о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Мы называем такие письма “Love or Liability Letter”. Поэтому важно, чтобы грамотный риэлтор представлял ваши интересы не подвергая не вас, не себя риску неумышленно нарушить закон.

Оставаться в тесном контакте с вашим агентом после подачи предложения на покупку

Официальный способ делать предложения — обычно в письменной форме. Однако в ситуации с несколькими предложениями ваш агент и агент продавца, скорее всего, также будут общаться в устной форме, выясняя, к чему склоняется продавец и, есть ли возможность скорректировать предложение. И в этот период, несмотря на лето, не время отключать телефон, отправляясь в отпуск. Вы должны быть готовы быстро принимать решения и, возможно, при необходимости пересмотреть свое предложение.

Удовлетворить уникальные потребности продавца

Ваш агент может собрать информацию о семье продавца, что поможет вам сделать ему уникальное предложение. Например, продавец должен переехать до начала нового учебного года, если у него есть дети, поэтому предложение короткого периода условного депонирования (дата закрытия при первой же возможности) может для продавца оказаться заманчивым.

Если вы знаете, что продавец все еще ищет другой дом для переезда, то предложите ему длительный период закрытия или возможность «возврата арендной платы», при которой продавец становится вашим арендатором на короткий период после даты закрытия. До пандемии в большинстве случаев договор об обратной аренде заключался на срок от нескольких дней до недели, но теперь часть продавцов хотят оставаться в своих домах на более продолжительное время. Если вы оформляете кредит на дом для вашего постоянного проживания, то максимальное количество времени, когда после закрытия сделки продавец может оставаться в проданном доме составляет 59 дней.

Ваш агент также может сообщить агенту продавца, что вы открыты рассмотреть и другие условия, если будете знать потребности продавца.

Что делать тем, у кого нет денег на переплату, а также желания и терпения участвовать процессе покупки дома со множеством предложений? А что, если вы хотите купить дом по сниженной процентной ставке на кредит? Мне, как риэлтору, поступает множество уникальных предложений, когда застройщик готов оплатить все ваши расходы на закрытие сделки и даже разницу по выросшей процентной ставке.

Читатель, я помогла многим моим клиентам выиграть дома по оптимальным ценам и в самое короткое время. Я давно в бизнесе и знаю многие его нюансы. 

Текст риэлтора Ирины Норкросс, 

Перевод с англиского Russian Ukrainian Translation and Interpretation in Dallas