Как купить недвижимость на северотехасском рынке, где домов не хватает. Советы профессионала

После объявления пандемии и карантина последовали многочисленные слухи, а за ними и прогнозы, что рынок недвижимости в Далласе рухнет, цены упадут, а дома будут уходить с молотка. Казалось бы, для такого поведения рынка есть все основания — десятки тысяч людей потеряли временную или постоянную работу. Процент безработицы в Далласе тогда увеличился в 3,5% раза по сравнению с 3,8% в начале 2020 года и составил 12,8%.

Многие читатели из Калифорнии, Орегона, Чикаго в Фейсбук группах Russian Dallas – Русский Даллас,  Russian Fort Worth and Grapevine – Русский Форт Уэрт и Грейпвайн, Russian Houston – Русский Хьюстон, Russian Austin ♥ Русский Остин, Russian San Antonio ♥ Русский Сан-Антонио до сих пор убеждены, что дома в Техасе продаются за бесценок, а значит сейчас самое время покупать.

Что же на самом деле происходит на рынке недвижимости Далласа – Форт-Уэрта? Это вопрос мы переадресовали «министру расселения Далласа» — риэлтору Dallas Luxury Realty Ларисе Досталь, нашему други и партнеру программы “Поехали в Техас!”

Давайте посмотрим на цифры (статистика предоставлена риелторской системой MLS), – пишет эксперт в группе Russian Realtors of Texas – Русские Риэлторы Техаса.

28 апреля 2020 года всего 46 домов было выставлено на рынок во всем округе Коллин. В то же же время на 53 дома были заключены контракты, и 37 домов было продано — то есть 90 домов ушло с рынка.

29 мая 2020 года в округе Коллин поступило в продажу 119 новых домов. Продано и заключено контрактов на 200 домов(!).

15 июня 2020 года в том же округе Коллин 24 дома вышло на рынок. Было продано и заключено контрактов на 153 дома(!).

21 июня 2020 года 19 новых домов выставлено на рынок округа Коллин, 15 продано и на 94 дома были заключены контракты.

Как мы видим из вышеприведенных цифр — спрос намного больше, чем поступает предложений, и недвижимости катастрофически не хватает. Дома снова улетают за считанные дни. На каждый выставленный на продажу дом за несколько дней приходит несколько предложений о покупке (offers).

Эту информацию подтверждает и статистика продаж. Как мы видим из Таблицы 1 (данные предоставлены риелторской системой MLS), в мае 2019 года дома в округе Коллин, в среднем, продавались за 53 дня, а в мае 2020 года за 52 дня. В июне прошлого года в среднем на продажу дома уходил 51 день, а в июне этого года дома продаются за 47 дней.

В ситуации дефицита недвижимости, покупатели вынуждены предлагать большую сумму. Отсюда рост стоимости — цены на дома в 2020 году в округе Коллин выросли примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Если в мае 2019 года средняя цена на дома в округе Коллин составляла $412.821, в июне $406.153, то в этом году в мае средняя цена продаж составила $444.507, а в июне $442.491 (смотрите Таблицу №2).

На мой взгляд, такой ажиотаж на рынке вызван тремя основными факторами:

1. Рекордно низкие процентные ставки на кредит в марте-июне 2020 года. В зависимости от вашей кредитной истории, дохода и первоначального взноса, они составляют 3% — 3,5%. Такие низкие кредитные ставки позволяют сократить ежемесячные платежи на ипотеку и, соответственно, получить кредит на дом семьям даже с небольшим доходом.

2. Даллас остается привлекательным местом для переезда покупателей из других штатов. К многочисленным экономическим причинам переезда в наш мегаполис, добавились причины безопасности. Большинство жителей нашего региона проживают в собственных домах, у нас практически отсутствует общественный транспорт, есть возможность выходить на улицу, соблюдая социальную дистанцию, у нас много хорошо оснащенных медицинских учреждений — все это привлекает жителей мегаполисов из разных регионов Америки в Северный Техас.

3. Рекордно низкое количество домов, выставленных на продажу. В связи с пандемией, многие владельцы недвижимости чувствуют некомфортным выставлять свою недвижимость на продажу и показывать дом, все еще проживая в нем, при этом у большинства населения нет возможности купить новый дом без продажи старого. Так что продажа жилья откладывается до лучших времен.

Если вы планируете купить недвижимость в ситуации ее дефицита — особенно важно правильно выбрать агента по недвижимости, который знает, как именно помочь вам купить дом. Вот несколько рекомендаций от меня, вашего русскоговорящего риэлтора в Далласе и пригородах, которые помогут вам выиграть:

1. Сделайте Pre-Approved, а не Pre-Qualified.

«Pre-qualification» — это предварительное согласие банка выдать вам кредит. Сделав же «pre-approval» или «credit approval», вы имеете гарантию на получение ипотеки. Это более серьезный показатель вашей финансовой состоятельности для владельцев дома и аргумент, который сыграет в вашу пользу.

2. Заручитесь одобрением на несколько видов кредитования.

Если банк вам одобрил государственный кредит (FHA) или кредит ветерана (VA), а вы можете получить стандартный банковский кредит, получите одобрение и на традиционный заем. Иногда продавцы дома предпочитают тот или иной вид кредитования, так что вы сможете воспользоваться лучшим.

3. Сделайте предложение о покупке, от которого невозможно отказаться.

Не стоит снижать цену в надежде немного поднять в процессе торговли — такой возможности у вас скорее всего не будет. Сразу предлагайте ту сумму, которую вы можете и готовы заплатить за понравившийся вам дом.

4. Предложите большую сумму депозита.

Больший депозит покажет серьезность ваших намерений и сыграет в вашу пользу при выборе покупателей.

5. Идите навстречу желаниям продавцов.

Попросите вашего риэлтора узнать намерения владельцев дома, хотят ли они оформить сделку быстрее или, наоборот, им нужно время, чтобы найти куда переезжать. Предложите продавцам несколько дней после оформления сделки, чтобы они успели упаковать вещи и переехать. Возможно, именно эта уступка сыграет в вашу пользу.

Если же вы подумываете о продаже недвижимости — у вас сейчас есть огромные преимущества.

— Отсутствие конкуренции: при минимальной конкуренции на рынке и правильно выставленной цене, ваш дом продастся за считанные дни. Вероятнее всего вы получите несколько предложений о покупке.

— Возможность избежать лишней подготовки к просмотрам — многие покупатели в целях безопасности предпочитают подбирать дома онлайн. Кроме того, сейчас выезжают и ищут дома только очень серьезные и подготовленные покупатели, которым нужно купить и переехать в ближайшее время.

— Варианты обезопасить себя и попросить подписать специально-разработанную Техасской Ассоциацией риэлторов форму о состоянии здоровья каждого, кто входит в ваш дом, а также поставить условием просмотра наличие маски, перчаток и бахил.

В заключении хочу сказать: планируя переезд, в первую очередь, исходите из интересов и безопасности вашей семьи. В Далласе — Форт-Уэрте все еще намного легче продать и купить недвижимость, чем вы думаете. Звоните мне, вашему русскоязычному риэлтору агентства Dallas Luxury Realty, Ларисе Досталь: (972) 464-8385.

Текст Ларисы Досталь, риэлтора Dallas Luxury Realty

Фото из открытых источников, таблицы взяты из риэлтерской системы MLS

Эксперты программы “Поехали в Техас!”будут рады Вам помочь с решением любого вопроса в сфере не только в сфере недвижимости (Лариса Досталь), но и сферах образования, работы, медицины, легализации с США или переводе бизнеса в Техас.